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住宅ローンを組む前に考えておきたい4つのこと


住宅を買うときに大きな壁になるのが、住宅ローンです。
住宅購入の際に多くの方は住宅ローンを組まれるでしょう。
収入が安定しているなら、かなりの低金利でお金を借りることができます。
どうすれば住宅ローンを効率よく組むことができるでしょうか。
見てみましょう。

■この記事で学べること



■返済期間

定年まで何年あるかによってローン年数は変わってきます。
年金暮らしになってからのローン負担は生活に重くのしかかります。
30歳で35年ローンを組むと65歳で完済となりますが、40歳で35年ローンを組むと75歳までローンを支払わなければなりません。
何歳までローンを支払うか、何歳まで働くかを考えてローンを組むようにしましょう。


■借入額

返済期間がある程度決まったら、次は借入額の計算です。
購入できる物件価格の目安は、返済期間と額面年収からある程度算出することができます。
理想とされる返済負担率は次のように算出され、理想は額面年収の25%以内とされています。

返済負担率(%)=年間返済額÷額面年収×100
しかし家庭によって住居に求めることやお金の使い方は違います。
今の年収から、幾らまでなら無理なくローンを支払えるでしょうか。
この先もその負担額を支払うことができるでしょうか。
また、頭金で支払うことのできる額は幾らでしょうか。
それらのことを踏まえ、余裕をもってローンを組むようにしましょう。


■返済方法

借入額がある程度見えてきたら、ローンの返済方法を決めます。
ローンの返済方法には元利均等返済と元金均等返済があります。

➀元利均等返済
元利均等返済とは利息と元金の合計額を一定として返済する方法です。
毎月の負担額が一定になり家計収支の予測がしやすくなります。
また、返済開始当初の返済額を抑えることもできます。
しかし元金均等返済に比べると総返済額が多くなってしまうため、ある程度余裕をもって借りている方には向かないかもしれません。

➁元金均等返済
元金均等返済とは、一定の元金を毎月返済し続け、その元金にかかる利息を上乗せして支払う方法です。
毎月の返済額は返済期間を経過するごとに少なくなっていくため、定年退職後もローンの支払いが残る可能性がある場合にいいでしょう。
また元利均等返済に比べて総返済額が少なくなる特徴もあります。
しかし返済開始当初の経済負担が大きくなり借入可能額が少なくなってしまう場合があるため、ぎりぎりの額まで借りたいと思われる方には向かないかもしれません。


■頭金の準備と税金

借入可能額が見えてきたら、次は頭金です。
たとえ低金利でお金を借りられるとしても、借りる額や期間が増えるほど金利の負担は重くなるため、頭金は重要になってきます。
また頭金は借入可能額に上乗せして考えることができるため、より高額の物件を購入しやすくなります。
なるべく頭金を多く積み立て、借入額を最小限に抑えられるようにしておきましょう。
それに加え、贈与税免除も活用しましょう。
直系尊属(父母や祖父母など)から住宅資金として贈与を受ける場合、2500万円まで税が免除されます。
ある程度資産のある家庭にとっては、きわめてよい相続税対策となります。
それらを併せることで、家計の住宅ローン負担を最低限に抑えることができるでしょう。


■頭金支払い後の家計の余力設定と上手な使い方

頭金としていくら払うかは難しい問題です。
たとえば住宅ローンが2%だったとしましょう。
資産運用では5%の利益をあげることができるとします。
そのような場合、頭金をなるべく少なくし、資産運用しながらローンを返済したほうが効率良く資産を増やせるでしょう。
この考え方は住宅ローンの繰り上げ返済をする際にも役立ちます。
住宅ローンほど低金利でお金を借りる手段はほかに多くありません。
それらを活用して、より効率の良い資産形成を目指しましょう。


■まとめ

住宅ローンの組み方によって、支払額や資産形成に大きな違いがあることが分かりました。
住宅ローンを組む前に自分が何歳まで働くつもりかなど、ライフプランをしっかり考えるようにしましょう。
また家計に余力を持った借入をし、相続対策も合わせて考えましょう。
そうすることでより効率よく資産形成を行うことができるでしょう。


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