REIT(不動産投資信託)で資産運用するメリットとデメリットはなに？

REIT（不動産投資信託）で資産運用するメリット

少額から始められ、高い流動性がある

REITの大きな特徴は、実物不動産と比べて少額で投資できることです。通常のマンションやオフィスビルを購入するには数千万円規模の資金が必要ですが、REITなら数万円単位から投資可能です。さらに上場REITは株式と同様に証券取引所で売買できるため、資金が必要になった際には換金性が高く、現金化しやすいというメリットがあります。初心者でも少額から始められるため、「資金は限られているが不動産投資を体験したい」という家計に適しています。また、REITを通じて不動産市場に間接的に参加できるため、個人で物件を購入する場合に比べて初期コストや手間が大幅に削減されます。

管理の手間が不要で手軽に運用できる

実物不動産では、建物の維持管理やテナント募集、契約更新、トラブル対応など多くの手間がかかります。REITは運用会社がこれらを代行するため、投資家は管理の負担を負わずに収益を得られます。運用会社は、オフィスビル、商業施設、住宅、物流施設など複数の物件を組み合わせてポートフォリオを構築し、リスク分散を図ります。これにより、個人が単独で不動産を購入する場合に比べて、空室リスクや災害リスクを軽減できるのが特徴です。初心者にとって、手間が少なく安定した収益を狙える点は大きな魅力です。

分散投資効果でリスクを軽減できる

REITは複数の不動産に分散投資する仕組みのため、単一物件に依存するリスクを抑えられます。例えば、商業施設だけに投資する場合は景気や消費動向の影響を受けやすいですが、REITはオフィス、住宅、物流施設など異なる用途の物件に分散するため、空室リスクや災害リスクをある程度吸収できます。また、地域分散も行われる場合が多く、ある地域で地価が下落してもポートフォリオ全体への影響は限定されます。これにより、投資家は長期的に安定した分配金を受け取りやすく、家計の資産運用に適した「守りの資産」として活用できます。

インフレに強く、安定した分配金が魅力

REITは不動産を基盤とした投資信託であるため、インフレに強い資産としても注目されています。不動産賃料は物価上昇とともに上がる傾向があり、REITの収益や分配金にも影響します。さらにREITの分配金は運用期間中に定期的に支払われ、年金のような安定したキャッシュフローを提供します。信託報酬（運用管理費用）は通常の投資信託より低めで、コストパフォーマンスも良好です。初心者にとって、少額で始めやすく、インフレヘッジにもなる資産という点は大きな魅力です。

REIT（不動産投資信託）で資産運用するデメリット

市場・金利・経済情勢による価格変動

REITは株式と同様に市場で取引されるため、景気や金利の影響を受けやすいのが特徴です。例えば、金利が上昇すると、より安全な債券に資金が流れる傾向があります。その結果、REITの価格は下落しやすくなります。また、景気後退や消費低迷によってテナントの賃料収入が減少すると、分配金の減少にもつながります。短期的には株価のように日々の値動きに影響されるため、売買タイミングを誤ると元本割れのリスクもある点に注意が必要です。初心者は、この価格変動リスクを理解したうえで、長期保有を前提とした資産運用を行うのが安全です。

災害や不測の事態によるリスク

REITは不動産を基盤としているため、地震や火災、台風などの自然災害によるリスクがあります。特定の物件に被害が集中すると、そのREITの価値や分配金に大きな影響が出る可能性があります。運用会社は火災保険や地域分散によってリスクを軽減していますが、完全には回避できません。投資家は、こうした予測不能なリスクを理解し、長期投資を行う際には災害時にも耐えられるポートフォリオ設計が必要です。また、災害リスクを分散するために複数のREITや地域分散型のREITに投資することが推奨されます。

上場廃止・倒産リスク

REITは運用会社が上場している場合が多く、経営不振による上場廃止や倒産リスクも存在します。もし運用会社が倒産すると、REITの価格は急落する可能性があり、分配金の支払いも停止することがあります。また、流動性が低下して取引が困難になる場合もあるため、信用力の高い運用会社のREITを選ぶことが非常に重要です。特に家計で資産運用を行う場合は、実績や資産規模の大きい運用会社を優先的に検討すると安心です。

海外REITの場合の為替・カントリーリスク

海外REITに投資する場合、為替変動や国別リスクが加わります。たとえば、ドル建ての海外REITに投資している場合、円高が進むと円換算での分配金や価格が目減りする「為替リスク」が発生します。また、投資先の国の政治不安や経済不安に伴う「カントリーリスク」も無視できません。海外REITは利回りが魅力的な商品が多いものの、家計の資産に組み込む際は控えめにし、全体のポートフォリオの一部として運用するのが望ましいでしょう。初心者の場合、まず国内REIT（J-REIT）で経験を積み、リスクを理解したうえで海外REITに挑戦するのが安全です。

家計で投資をする際のREIT（不動産投資信託）の位置

REITは、比較的安定した収益を期待できる上、インフレ耐性があることから、家計資産の一部に組み込みやすい投資先です。実物不動産と異なり、管理やメンテナンスの手間がなく、分配金を通じて定期的なキャッシュフローを得られる点もメリットです。しかし、景気変動や金利上昇、災害リスクなどに影響を受ける可能性があるため、株式・債券・投資信託と組み合わせた分散投資が推奨されます。例えば、株式で高リターンを狙い、債券で安全性を確保し、REITでインフレ耐性を加えるポートフォリオを組むと、家計全体のリスクを抑えながら安定的に資産形成が可能です。

家計で投資をする際の銘柄の選び方

複合型REITを中心に検討する

REITには、オフィスや商業施設など単一用途の「単一型REIT」と、複数用途の物件に分散投資する「複合型REIT」があります。家計で安定的に運用する場合は、複合型REITが初心者向きです。複数の用途や地域に分散されるため、景気の影響を受けにくく安定した分配金を期待できます。一方、単一型REITは利回りが高い傾向がありますが、特定用途の不動産市場に左右されやすく、リスクも高くなります。家計運用では、リスクを抑えつつ長期的な安定収益を重視することが重要です。

海外REITは慎重に

海外REITは、利回りの高さや地域分散効果が魅力ですが、為替リスクやカントリーリスクを伴います。例えば、ドル建て海外REITに投資している場合、円高が進むと円換算での分配金や価格が減少するリスクがあります。また、政治不安や経済不安がある国のREITは、投資先国のリスクとして家計資産に影響を与えます。そのため、家計で安定した資産形成を目指す場合は、国内REIT（J-REIT）を中心に運用し、海外REITはポートフォリオの一部に留めるのが安全です。

取扱機関

REITは主に証券会社で購入可能です。ネット証券や大手証券会社では、国内REITだけでなく海外REITも取り扱っていますが、すべての銘柄を扱っているわけではありません。購入したい銘柄が決まっている場合は、取り扱いのある証券会社を選び、口座開設を行う必要があります。また、手数料体系や取引ツールの使いやすさも証券会社ごとに異なるため、事前に比較検討すると安心です。初心者はネット証券で少額から始め、慣れてきたら対面型証券会社で複雑なREIT商品に挑戦するのもおすすめです。

まとめ

REITは少額で始められ、安定した分配金やインフレ耐性を活かした資産運用が可能です。一方で、価格変動リスク・災害リスク・信用リスク・海外REITの為替リスクなど、さまざまなデメリットも存在します。家計での運用では、国内REITを中心に複数銘柄で分散投資を行い、株式や債券と組み合わせることで、長期的に安定した資産形成を目指すことができます。投資対象の銘柄や経済状況を定期的にチェックし、リスク管理を意識することが重要です。